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1.2019年投資現(xiàn)狀

2019年，對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來說，用“辛酸”一詞形容不為過，人民幣貶值、“房住不炒”、信貸膨脹、千股跌停、P2P關(guān)停，固收取消，不再剛兌……

心累不止于此，國(guó)內(nèi)的投資者想投資海外市場(chǎng)，卻又受限于國(guó)際金融市場(chǎng)的“捉摸不定”和國(guó)際形勢(shì)的“動(dòng)蕩不安”，加之全球資產(chǎn)種類諸多，若投資者缺乏全面的洞悉能力，又未借助專業(yè)的金融、投資管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)，貿(mào)然進(jìn)行投資決策實(shí)則是一種不理智的行為。

而此時(shí)身兼數(shù)職的“海外房產(chǎn)”發(fā)揮了特殊的作用。

2.海外房產(chǎn)在不同于中國(guó)市場(chǎng)的“玩法規(guī)則”

海外房產(chǎn)在不同于中國(guó)市場(chǎng)的“玩法規(guī)則”上綻放著獨(dú)特的魅力。

房屋產(chǎn)權(quán)方面：中國(guó)房子的產(chǎn)權(quán)一般為40年、50年、70年，而購(gòu)買海外房產(chǎn)，購(gòu)房者一般享有至少99年的產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)都是永久產(chǎn)權(quán)。

首付方面：中國(guó)房產(chǎn)首付占全款的比例至少在35%(實(shí)際占比50%左右)，而海外房產(chǎn)首付金額一般占全款的比例為5%-50%之間。

貸款方面：國(guó)內(nèi)一般自買家簽訂房產(chǎn)合同后，就要開始履行還貸的義務(wù)，而海外購(gòu)房在現(xiàn)房交割后才開始還貸。

法律保障方面：在中國(guó)，購(gòu)房者自行就可以購(gòu)買房產(chǎn)，一般不會(huì)自帶律師。而在海外，購(gòu)買房產(chǎn)則需要律師的全程介入，保障買家的權(quán)利和規(guī)避掉了很多風(fēng)險(xiǎn)。

租金回報(bào)方面：國(guó)內(nèi)房產(chǎn)的租金回報(bào)在0.7%-3%之間，海外房產(chǎn)的租金回報(bào)一般在2.5%-10%之間。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)說的都是建筑面積，大多數(shù)還都是毛坯房，海外房產(chǎn)說的室內(nèi)使用面積，且交房標(biāo)準(zhǔn)都是精裝修，還帶家具包。

在“全球化”浪潮的推動(dòng)以及投資理念的普及下，投資者對(duì)海外資產(chǎn)配置、海外房產(chǎn)配置逐漸關(guān)注并重視起來。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，80%的高凈值人群都有海外資產(chǎn)配置的需求，其中房產(chǎn)投資最受高凈值人群的喜愛。下圖右側(cè)數(shù)據(jù)來自于《中國(guó)高凈值人群海外投資趨勢(shì)報(bào)告》，列出高凈值人群擁有海外房產(chǎn)不同套數(shù)所占的比例，值得注意的是，在投資海外房產(chǎn)的高凈值人群中，60%的人擁有一套以上的海外房產(chǎn)。

3.海外房產(chǎn)變遷的四個(gè)階段

其實(shí)，海外房產(chǎn)發(fā)展到以“資產(chǎn)配置”為購(gòu)買目的今天，也經(jīng)歷了多次重大轉(zhuǎn)變，有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士總結(jié)了海外房產(chǎn)變遷的四個(gè)階段，在不同時(shí)間階段的背后，其主力購(gòu)買群體和購(gòu)買目的均有不同。

時(shí)間階段：2000年至2008年

購(gòu)房群體：留學(xué)生、移民群體

購(gòu)房目的：剛需自住

海外房產(chǎn)基本在2000年以后才在中國(guó)形成商業(yè)化規(guī)模，這一階段購(gòu)買海外房產(chǎn)主要群體以留學(xué)生、移民人士為主。

數(shù)據(jù)來源：教育部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)

從圖表可以看到，2000年以后，中國(guó)赴海外留學(xué)人數(shù)呈現(xiàn)飛速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由于那時(shí)的移民政策還沒有那么嚴(yán)格，留學(xué)生在畢業(yè)后自然“順理成章”選擇留在當(dāng)?shù)毓ぷ饕约昂罄m(xù)的移民安家，滿足“自住”的基本需求成為留學(xué)移民群體購(gòu)買海外房產(chǎn)的主要目的。

時(shí)間階段：2008年至2011年

購(gòu)房群體：高凈值人群

購(gòu)房目的：炫耀型消費(fèi)

這一階段的購(gòu)買人群不再以留學(xué)生為主力，海外留學(xué)生受2008年全球次貸危機(jī)的影響更傾向于回國(guó)發(fā)展。購(gòu)房主力軍切換為高凈值人群，同時(shí)，購(gòu)房的目的也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，如果問發(fā)家的富豪們“家里都有什么資產(chǎn)?”，說有多少基金、多少股票，都不如說在國(guó)外有套房子更讓人羨慕。

海外房產(chǎn)在高凈值人群中被賦予了新的身份——“炫耀型”資產(chǎn)，以莊園、農(nóng)場(chǎng)、酒莊為代表的房產(chǎn)類型在此階段受到高凈值人群追捧。

時(shí)間階段：2011年至2017年

購(gòu)房群體：炒房群體、移民群體

購(gòu)房目的：炒樓花、移民剛需

2011年左右，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始實(shí)施“限購(gòu)限貸”政策，這一政策收窄了投資者在中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的投資管道，國(guó)內(nèi)投資者以往的投資操作“失效”，不再是“國(guó)內(nèi)任性投資也能遍地開花”，于是，炒房客將目光瞄向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

炒樓花風(fēng)靡一時(shí)，投資人在樓盤未落成之時(shí)繳納小比例首付，并在交房前轉(zhuǎn)手賣給他人，賺取中間價(jià)差。 其中萬(wàn)萬(wàn)不能小覷的便是以中國(guó)大媽們?yōu)榇淼某捶咳后w，盡管她們不擅長(zhǎng)英語(yǔ)，但絲毫不影響她們橫行于國(guó)外街道，“霸占”國(guó)際房產(chǎn)市場(chǎng)中的一席之地，更值得一提的是，身經(jīng)百戰(zhàn)的大媽們積累了一身的炒房經(jīng)驗(yàn)，著實(shí)令人佩服。

與此同時(shí)，受美國(guó)EB5移民和歐洲買房移民政策等影響，移民群體購(gòu)房需求也大幅增長(zhǎng)。

時(shí)間階段：2017年至今

購(gòu)房群體：新中產(chǎn)及以上階層

購(gòu)房目的：全球資產(chǎn)配置、稅務(wù)規(guī)劃

2017年海外各國(guó)政府開始出臺(tái)政策管控房產(chǎn)投資市場(chǎng)。 如澳大利亞、新加坡、加拿大政府出臺(tái)“海外投資者印花稅”，其中新加坡、溫哥華對(duì)國(guó)外投資者收取的印花稅高達(dá)20%。這意味著，同樣一套房子，本地人需要100萬(wàn)，而國(guó)外投資者需要120萬(wàn)。砍掉了大部分以投資為目的的人群。

與此同時(shí)，“新中產(chǎn)階層”不斷壯大。以“新中產(chǎn)階層”為主力的購(gòu)房群體逐漸回歸主流市場(chǎng)(如英國(guó)、美國(guó)、日本、德國(guó)等)，投資心態(tài)日趨成熟，更加追求資產(chǎn)的穩(wěn)定性，投資目的轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)配置、稅務(wù)規(guī)劃等，通過純杠桿投資實(shí)現(xiàn)“以房生房”、“以租養(yǎng)貸”。

新中產(chǎn)階級(jí)是指以30歲到40歲左右的人為基礎(chǔ)的一個(gè)強(qiáng)大族群，潛在的物質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為他們必須要通過個(gè)人勞動(dòng)，而非父母支持下、全款購(gòu)買所在城市的不動(dòng)產(chǎn)及家用車，且組建家庭的雙方年收入達(dá)50萬(wàn)人民幣。那么這部分群體，手中可支配流動(dòng)性資產(chǎn)較富裕，且撫育后代壓力較小，在理財(cái)投資時(shí)，會(huì)選擇海外房產(chǎn)。

4.海外房產(chǎn)具備的功能

回歸最重要的問題——為何配置海外房產(chǎn)成為投資領(lǐng)域的剛需?

① 分散單一貨幣的風(fēng)險(xiǎn)

股神巴菲特說過，投資最基本的三條軍規(guī)：第一，保住本金;第二，保住本金;第三，時(shí)刻牢記前兩條。

高凈值人群進(jìn)行全球資產(chǎn)配置、優(yōu)化投資組合，目的之一就是分散單一品種配置帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)降臨，“一籃筐雞蛋”能夠?qū)_單一品種“被玩壞”所帶來的損失，從而實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的穩(wěn)定性，最大化的抗跌保值。

完成“分散風(fēng)險(xiǎn)”第一步后，原始資本能夠相對(duì)安全的實(shí)現(xiàn)最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產(chǎn)配置中獲取收益。

② 加杠桿

類似英國(guó)、美國(guó)等國(guó)家，不實(shí)行“限購(gòu)限貸”政策，這為房產(chǎn)投資者提供了施展拳腳的舞臺(tái)。阿基米德說“給我一根杠桿，我就能撬動(dòng)地球。”我們需要的這根“杠桿”，能讓你撬動(dòng)你的口袋。通過海外房產(chǎn)貸款的“杠桿”去放大投資收益，在基礎(chǔ)收益上獲取更多的收益。

③ 以租養(yǎng)貸

“以租養(yǎng)貸”顧名思義，通過貸款購(gòu)房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這也是利用杠桿功能，而且是實(shí)現(xiàn)后面很多功能的前提。

④ 以房生房

巴菲特有言“人生就像滾雪球，同樣財(cái)富也需要滾雪球”，投資海外房產(chǎn)同樣可以滾雪球。比如在核心地帶購(gòu)買一套具備升值潛力的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，購(gòu)房者利用未來房產(chǎn)升值部分，投資下一套房產(chǎn)的首付，第二套房產(chǎn)如上操作，實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)的裂變”。一生二，二生四，四生八。所有的成本只是第一套房的首付。

⑤ 以房養(yǎng)老

以房生房，到了年老之時(shí)擁有多套海外房產(chǎn)，而且通過租金早已還請(qǐng)所有貸款。以后每月產(chǎn)生的租金就相當(dāng)于給自己發(fā)養(yǎng)老金，再缺錢的時(shí)候就賣一套，缺很多錢的時(shí)候就賣兩套。相當(dāng)于花很少部分的錢提早給自己買了一份養(yǎng)老保險(xiǎn)，老有所依。

⑥ 以房養(yǎng)學(xué)

留學(xué)生海外求學(xué)，“住”是一個(gè)要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。而有一種“神奇”的操作讓留學(xué)生既解決了“住”又解決了“學(xué)”。

比如有的家長(zhǎng)會(huì)在學(xué)校周邊購(gòu)買房產(chǎn)，將其中一間留為己用，將其它房間出租，利用房屋租金去嘗還部分貸款，等孩子學(xué)成回國(guó)的時(shí)候把房子一賣，這年的升值部分完全可以覆蓋在外留學(xué)期間額所有費(fèi)用。而且讓孩子自己當(dāng)房東，有主人翁意識(shí)。

留學(xué)留學(xué)，“留”在前，“學(xué)”在后，先解決了最關(guān)鍵的居住問題，很好的融入當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)和文化，避免群租帶來的居住條件不善的帶來的不好心情，影響學(xué)習(xí)。其實(shí)，如果租房，高昂的租金就是給當(dāng)?shù)胤繓|去還貸款，還不如家長(zhǎng)先出少部分的首付給自己孩子先買一套。

⑦ 候鳥式養(yǎng)老

隨著全球化進(jìn)程步履的加快，人們對(duì)老年時(shí)的居住地有了越來越多的選擇。以前常聽北方人去海南養(yǎng)老，如今養(yǎng)老的選擇不僅局限于國(guó)內(nèi)，海外養(yǎng)老的熱潮逐漸興起。國(guó)外養(yǎng)老有著諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善、醫(yī)療體系相對(duì)健全、季節(jié)性疾病預(yù)防、環(huán)境氣候適宜等等的吸引力。

⑧ 資產(chǎn)傳承

對(duì)于高凈值人群來說，購(gòu)買海外房產(chǎn)除了投資和自住，最看重的便是“資產(chǎn)傳承”。前文說過，購(gòu)海外房產(chǎn)者大多具備永久產(chǎn)權(quán)，意味著購(gòu)房者購(gòu)置的房產(chǎn)具備傳承性，可傳承給后代。

⑨ 稅務(wù)規(guī)則

海外房地產(chǎn)作為非金融類資產(chǎn)，不在CRS披露的范圍內(nèi)，有效可規(guī)避CRS，確保手中的資產(chǎn)不被稀釋與縮水。另外，國(guó)內(nèi)購(gòu)房者的個(gè)人信息亦會(huì)受到隱私保護(hù)，不會(huì)公開曝光。

5.總結(jié)

綜合以上幾個(gè)觀點(diǎn)，購(gòu)置海外房產(chǎn)具備“教育”、“投資組合優(yōu)化”、“風(fēng)險(xiǎn)分散”、“保險(xiǎn)”、“自住”、“養(yǎng)老”、“財(cái)富增值”、“稅務(wù)規(guī)劃”、“財(cái)產(chǎn)傳承”等等多重功能。

海外房產(chǎn)從最初的自住功能到今天的資產(chǎn)配置功能，經(jīng)歷了近20年的發(fā)展變遷，其重要性已逐漸被投資者所認(rèn)知。

伴隨著人們來自“教育”、“稅務(wù)”、“自住”等各種需求的增長(zhǎng)，海外房產(chǎn)更像是資產(chǎn)規(guī)劃的“優(yōu)惠套票”，滿足購(gòu)房者的多重需求。

海外房產(chǎn)正是因?yàn)椤皠傂琛保猿蔀閯傂琛?/p>